Die Wertermittlung eines Hotels in Zeiten der Pandemie

Die Nachfrage nach erfolgreichen Hotelimmobilien hat auch nach der Pandemie nicht nachgelassen – ist aber selektiver geworden

Die Wertermittlung eines Hotels bleibt eine wichtige Aufgabe

Gibt es den wahren Wert für ein Hotel?

Wie hoch ist der Wert eines Hotels?

Bereits vor der Pandemie war die Wertermittlung eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie keine einfache Aufgabe und Expertenwissen erforderlich.Seit Beginn der Pandemie ist die Wertermittlung von Hotels bzw. Hotelimmobilien noch anspruchsvoller geworden. Die vielfach geglaubten Stars der Hotelimmobilien – die Stadthotels – waren plötzlich nicht mehr das Maß aller Dinge. Erfolgreiche Ferienhotels wurden plötzlich von Investoren entdeckt und es wurden (endlich) die Werte dieses Teilbereiches der Hotellerie anerkannt.

Die Fragestellung bleibt die Gleiche: Wie erfolgt die Wertermittlung eines Hotels?

Ob beabsichtigter Verkauf bzw. Kauf, Nachfolgeregelung oder Finanzierung – es gibt eine Vielzahl an Anlässen für eine Hotelbewertung.

Hotelimmobilien sind als Betreiberimmobilien fast ausschließlich vom Erfolg des Hotelbetreibers abhängig!

Lediglich bei langfristig vermieteten Stadthotels mit abgesicherten Mietverträgen mit bonitätsstarken Betreibern lässt sich eine Wertermittlung über sogenannte Vervielfältiger der Jahresmiete ermitteln. Das Ergebnis dieser Praktikermethode kann dann in Relation zur Investition gestellt werden. Als Beispiel sei folgendes Beispiel genannt: Jahresmiete (z.B. 500.000 €) multipliziert mit einem Vervielfältiger (z.B. 18) ist gleich der Wert (im Beispiel 9 Mio. €). Somit beträgt die Rendite in diesem Beispiel 5,56 %. Diese sehr einfache Methode berücksichtigt das Ergebnis des Hotelbetriebs nur in Form der Miete.

Moderne Bewertungsmethoden, wie z.B. die Discounted Cashflow Methode (DCF) betrachten den zukünftigen Ertrag, der mit diesem Investment generiert werden kann.Dies bedeutet, dass ein Hotel bzw. eine Hotelimmobilie im Wert steigt um so erfolgreicher der (in Zukunft) Betrieb ist. Dies ist für Verkäufer und auch Übergeber im Rahmen einer Betriebsnachfolge eine sehr wichtige Erkenntnis. Bei einer frühzeitigen Entscheidung, das Hotel bzw. die Hotelimmobilie zu verkaufen, kann die Zeit bis zum Verkaufstermin genutzt werden, die Ertragskraft des Betriebes erheblich zu steigern.

Wie erfolgt eine Bewertung nach einer Ertragswertmethode?

In einem ersten Schritt werden die Einflussfaktoren für die zukünftigen Ertragspotentiale des Betriebs ermittelt. Dazu wird eine detaillierte Standortanalyse und -bewertung durchgeführt. Eine gute Standortbewertung berücksichtigt zukünftige Entwicklungen der Region, die Mitbewerbersituation, zukünftige Projekte etc.. Im zweiten Schritt erfolgt eine Bewertung des Hotels und des Hotelkonzeptes. Parameter wie Lage, Funktionalität der Immobilie (Stichwort optimierte Wege, etc.), Erhaltungszustand, Energieeffizienz, etc. beeinflussen das zukünftige Betriebsergebnis.Auf dieser Basis erfolgt eine Prognose der zukünftigen Cashflows. Üblicherweise erfolgt eine Betrachtung für die kommenden 10 Jahre.

Verwendung von USALI

Vielfach wird für eine Vergleichbarkeit der Rechnungsstandard Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) herangezogen.

Zur Wertermittlung wird die Summe der Cashflows aus den 10 Betrachtungsjahren und ein fiktiver Verkaufspreis summiert. Diese Summe wird mit einem gewichteten Diskontierungszinssatz abgezinst. Dabei berücksichtigt der Diskontierungszinssatz werttreibende und wertmindernde Faktoren. Je höher der Diskontierungszinssatz im Vergleich zu einer risikolosen Anlage ist, desto geringer wird der Wert des Hotels bzw. der Hotelimmobilie.

Die Bewertung von Hotels bzw. Hotelimmobilien erfordert einen unabhängigen Blick und viel Erfahrung. Schlussendlich wird mit einer Ertragswertmethode ein Richtwert ermittelt. Der tatsächliche Wert hängt dann von Angebot und Nachfrage sowie dem Geschick der Verhandlungspartner ab. Erst dann wird der wahre Wert sichtbar.

Kurzbeschreibung zur Wertermittlung eines Hotels

Die Wertermittlung eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie erfordert viel Fachkenntnis und Erfahrung. Durch die Pandemie sind Ferienhotels zu Recht in den Fokus von Investoren gerückt. Der Wert eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie definiert sich über den Ertragswert. Bei frühzeitiger Verkaufsentscheidung kann der Wert eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie durch eine Vielzahl an Maßnahmen gesteigert werden.

Datenschutz und Cyber Sicherheit ernst nehmen, bevor Gäste wieder anreisen

Den Gästen ein einzigartiges Gasterlebnis zu vermitteln ist Ziel eines jeden Hoteliers. Speziell durch die Corona Pandemie ist der Trend zur kontaktlosen Interaktion mit den Gästen immer größer geworden. Die Verbreitung von Mobilgeräten und Smartphones hat diesen Trend stark beflügelt.

Dabei werden die Anforderungen an den Datenschutz und Cyber Sicherheit immer größer. Ob es der Umgang mit Kreditkarten der Gäste ist oder die Bewerbungsunterlagen neuer Mitarbeiter, Unternehmer und Mitarbeiter müssen immer stärker für das Thema Datenschutz und Cyber Sicherheit sensibilisiert werden.

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Mehr kontaktlose Kommunikation

Durch die sinkenden Inzidenzwerte und die immer größer werden Anzahl geimpfter Personen können Reisende in vielen Gebieten wieder in Urlaub fahren.

Die Nachfrage nach kontaktlosen Hotel Erlebnissen wird weiter bestehen bleiben, sowohl aus Sicherheitsgründen als auch aufgrund einer generellen Anpassung an diese Vorgehensweise als Teil der neuen Normalität.

Dies bedeutet für die Unternehmen, dass sie sich im Bereich Datenschutz und Cyber Sicherheit auf diese kontaktlosen Reisen einstellen müssen und Hackern sowie Betrügern keine Chance lassen.

Dazu müssen einerseits die Potenziale der kontaktlosen Kommunikation mit dem Gast auf der einen Seite genutzt und die Mitarbeiter entsprechend geschult werden. Auf der anderen Seite sind die Möglichkeiten für Hacker und betrügerische Aktivitäten im Internet zu schließen.    

Abwehr von Datenschutzverletzungen

Das Thema Datenschutz und Cyber Sicherheit, also die Abwehr von Datenschutzverletzungen und betrügerischen Aktivitäten durch externe Personen oder sogar durch die Mitarbeiter, ist nach der COVID-19 Pandemie für viele Hoteliers ein wichtiges Thema.

Hierbei ist ein umfängliches Risikomanagement ein wichtiges für das Hotel, da Datenpannen den guten Ruf eines Hotels schädigen können. Die Gäste vertrauen darauf, dass mit ihren (personenbezogenen) Daten sicher umgegangen wird und die übermittelten Daten in einem Hotel zuverlässig und sicher behandelt werden. Der Vertrauensverlust, der entsteht, wenn Externe oder Mitarbeiter fahrlässig oder vorsätzlich eine Datenschutzverletzung ausführen, ist gewaltig. Stellen Sie sich das Szenario vor, dass ein Rezeptionsmitarbeiter mit den Daten einer Kreditkarte eines Gastes eine Kreditkartenzahlung auf einem Shopping Portal durchführt. Diese Verwendung der Kreditkarten Daten ist illegal und der Hotelier muss geeignete Maßnahme greifen, um eine solch großen Missbrauch zu vermeiden.

Das Bewusstsein, einen solche Datenmissbrauch zu vermeiden muss bei den Mitarbeitern geschult werden und vor allem muss es bei den Führungskräften und dem Hotelier vorhanden sein.

Die Frage ist nicht ob, sondern wann

Leider ist es nicht die Frage, ob ein Daten Missbrauch im Hotel erfolgt, sondern eine Frage des wann. Hotels sind aufgrund der verwendeten Technik und Buchungssysteme permanent mit dem Internet verbunden und können Malware oder Pishing Mails jederzeit gegen das Hotel gesendet werden. Dies ist dann ein Fall für die Cyber Sicherheit. Ein Hotel verfügt über eine Vielzahl sensible Daten. Jede Reise beginnt mit der Erfassung personenbezogene Daten. Diese gilt es umfänglich zu schützen.

Viele Hotelier glauben, dass sie das nicht betrifft und sicher kein Opfer von Pishing Mails oder Hacker Angriffen werden. Dies trifft nicht zu!

Die Dunkelziffer ist sehr hoch, aber selbst die führenden Hotelketten wurden bereits Opfer von Cyber Angriffen.

Laden Sie hier die gratis Checkliste Datenschutz im Hotel herunter.

Durch den zunehmenden Einsatz von Mobilgeräten und die kontaktlose Kommunikation mit den Gästen steigt die Gefahr einer Datenschutzverletzung oder einer eines Cyber Angriffs.

Das Ziel eines Angriffs durch einen Hacker oder von Phishing Mails ist immer Geld. Diese Betrüger suchen nach Möglichkeiten, Eigentum (Daten) in ihren Besitz zu bekommen, sich als jemand auszugeben der sie nicht sind oder Lösegeld für die Herausgabe von Daten oder Freischaltung von gesperrten Systemen zu erpressen.

Der Schutz von Daten in den PMS Systemen ist deshalb ein eine wichtige Unternehmeraufgabe.

Bei der Menge der verwendeten (Buchungs-) Plattformen und sonstigen internetbasierten Systemen ist die Gefahr eines Zugriffs durch unberechtigte Personen enorm. Der Schutz personenbezogener Daten ist nicht erst durch die 2018 eingeführte DSGVO in den Fokus geholt. Unternehmen, die zwar aufgrund der Größe keine Datenschutzbeauftragten benötigen, müssen trotzdem die Anforderungen des Datenschutzes gewährleisten und haften auch dafür.

Oftmals ist hier die Zusammenarbeit mit einem externen Datenschutzbeauftragten oder einem Experten für Datensicherheit und Cybercrime empfehlenswert. Diese Experten können schnell die Schwachstellen eines Betriebes aufzeigen und Abhilfe schaffen

Es sind oft nicht die großen und schweren Datenschutzverletzungen, die von kriminellen durchgeführt werden und die das Image eines Betriebes gefährden. Stellen Sie sich vor, ein Betrüger verschafft sich über ihr Wi-Fi Login Portal Zugriff auf ihre Gästedatenbank und löscht diese oder erpresst das Unternehmen, diese wieder freizugeben. Der Reputationsschaden ist immens. Gäste werden einen schlechten Eindruck von ihrem Betrieb erhalten, wenn ihre personenbezogenen Daten nicht umfassend geschützt werden.

Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnologie hat mit seiner Kampagne #einfachaBSIchern die Herausforderungen ebenfalls thematisiert. 

Das neue Normal

Die so genannte neue Normalität wird also nach der Öffnung der Hotels im Sommer 2021 ein erweitertes Verständnis für Datenschutz und Cyber Sicherheit erfordern. Dabei geht es um die Daten ihrer Gäste, ihrer Mitarbeiter und ihrer Hotelorganisation. Schützen Sie sich vor Schäden, sensibilisieren Sie Ihre Mitarbeiter und überlegen Sie auch selbst als Unternehmer, wie Sie sich und die Unternehmen vor derartigen Angriffen schützen können.

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Durch Corona-Pandemie sind viele Hotels geschlossen und wird kein Trinkwasser in ausreichender Menge durch die Leitungen gespült. Somit besteht die Gefahr, dass das Trinkwasser, das in den Leitungen steht, verkeimt.

Handlungsbedarf vor Wiedereröffnung

Der Schutz des Gastes ist das höchste Gut für einen Hotelier und Gastronomen. Vor der Wiedereröffnung des Betriebes ist ein wirksames Hygienekonzept zu erstellen. Das Hygienekonzept muss unter anderem das Thema „Schutz des Trinkwassers“ enthalten.

Vielfach wurden die Wasserleitungen nicht entleert oder abgesperrt. Somit stand über Tage oder Wochen Wasser in den Leistungen. Auf Grund der geringen Wasserabnahme wurden die Leitungen nicht ausreichend gespült. Bakterien wie z.B. Legionellen konnten sich ggf. vermehren.

Betrieb simulieren

Um die Vermehrung von Bakterien in den Trinkwasserleitungen einzuschränken können die Wasserleitungen regelmäßig gespült werden. Praktisch wird somit der Betrieb simuliert.

Sollte der Betrieb über längere Zeit unterbrochen gewesen sein, ist ein kompletter Wasseraustausch an allen Entnahmestellen erforderlich. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Kaltwasserleitung als auch die Warmwasserleitung gespült wird.

Trinkwasser mikrobiologisch untersuchen

Wenn der Betrieb über einen Monat unterbrochen war, sollte dringend eine mikrobiologische Kontrolluntersuchung des Trinkwassers erfolgen. Nur dann können Sie sicher sein, dass Ihr Trinkwasser den hygienischen Vorgaben entspricht.

Hygienekonzept erstellen

Der Hotelier und Gastronom muss vor der Wiedereröffnung seines Betriebes ein Hygienekonzept erstellen. Dabei sind neben den Abstandsregelungen eine Vielzahl an Punkten wie z.B.

• Anpassung der Reinigungs- und Desinfektionspläne
• Mitarbeiterschulungen
• Kennzeichnung von Laufwegen
• Anpassung der Gefährdungsbeurteilung
• Überprüfung der Trinkwasserversorgung nach Betriebsschließung

etc. zu beachten.

Die active Hotelmanagement GmbH unterstützt Hotels und Gastronomen bei der Erstellung und Umsetzung von individuellen Hygienekonzepten.

Sprechen Sie uns an!

Das Hygienekonzept von unserem Partner care impuls GmbH kann direkt im Betrieb eingesetzt werden. In das vorliegende Konzept werden die spezifischen Belange und Gegebenheiten Ihres Betriebes eingefügt – Mitarbeiter geschult – fert.

Auch in Zukunft wird der Mangel an Fachkräften in der Hotellerie und Gastronomie bestehen bleiben.

Nur mit gut ausgebildeten Mitarbeitern können Sie Ihr Unternehmen erfolgreich weiterentwickeln.Beherzigen Sie unsere 7 Tipps zum Finden und Binden von guten Mitarbeitern.

Wir haben diese Grundsätze in vielen Betrieben unterstützt und selber angewendet.

• Bringen Sie Ihren Mitarbeitern Vertrauen entgegen!
• Halten Sie Absprachen ein!
• Schaffen Sie planbare Freizeit!
• Seien Sie pünktlich bei Treffen mit Ihren Mitarbeitern!
• Unterbinden Sie Mobbing und Benachteiligung!
• Sprechen Sie regelmäßig mit Ihren Mitarbeitern!
• Bieten Sie angemessene Unterkünfte (sofern erforderlich)!

Beachten Sie, dass sich Mitarbeiter in social media Kanälen austauschen.

Deshalb der besondere Tipp: Scannen Sie Ihre Reputation als Arbeitgeber.

Wir recherchieren für Sie Ihre Reputation als Arbeitgeber und unterstützen Sie auf dem Weg zur Abreitgebermarke.

Sie müssen wissen, welche Reputation Sie als Arbeitgeber haben!

Fachkräfte sind besonders wichtig, damit dem Gast eine erwartete Qualität und ein einmaliges Erlebnis geboten werden kann. Der Gast wird sich an Erlebnisse und einen aufmerksamen Service gerne erinnern. Erst wenn dieses gelingt, wird der Gast den Betrieb weiterempfehlen.